1.终止租房合同可以一方与另一方协商一致终止，或者在合同中约定或法定的解除条件发生后向另一方送达退租通知，通知到达对方时终止租房合同、由违约方承担相应的违约责任。
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租赁合同已经履行怎么解除或撤销
视具体情况而定。如果是房东想要 解除合同 的，方式如下： 1、房东和租客协商一致的，可以 解除租房合同 ； 2、 租房合同 法定或约定解除条件成就时，可以解除合同。 《 民法典 》第七百一十六条6868承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的 租赁合同 继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
租赁合同何时解除:1、租赁合同解除的相关规定《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的;(二)因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;(三)当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿”。2、出租人可以收回房屋的情况依据《城市房屋租赁管理办法》第24条规定，“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6个月以上的;(五)公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;(六)租用承租房屋进行违法活动的;(七)故意损坏承租房屋的”。现实中，《房屋租赁合同》通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租方在签订《房屋租赁合同》时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时，出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的，以便和第三方签订租金更可观的新合同。作为承租人，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定履行自己的支付租金、使用租赁房屋等义务外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的出租方设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。